Praxismietvertrag in der Zahnarztpraxis

Kurzdefinition

Ein Praxismietvertrag regelt die entgeltliche Überlassung von Räumen für den Betrieb einer Zahnarztpraxis und unterliegt als Gewerberaummiete eigenen gesetzlichen Regeln, die von der Wohnraummiete abweichen. Zentral sind Schriftform, Laufzeit und Kündigungsfristen sowie Regelungen zu Umbauten, Konkurrenzschutz und einer möglichen Praxisübergabe.

Auf einen Blick

• Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt ohne schriftliche Form als unbefristet geschlossen (§ 550 BGB in Verbindung mit § 578 BGB).
• Ohne feste Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich, also mit rund drei Monaten Vorlauf (§ 580a Abs. 2 BGB).
• Sogenannte Schriftformheilungsklauseln, mit denen Formmängel nachträglich geheilt werden sollen, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 27. September 2017, Az. XII ZR 114/16).
• Raumkosten machten 2023 mit 27.700 Euro je Praxisinhaber rund 6,0 Prozent der Betriebsausgaben einer Zahnarztpraxis aus (KZBV Jahrbuch 2025).
• Bei einer Praxisübernahme 2024 kamen im Schnitt 36.000 Euro für Modernisierung und Umbau der gemieteten Räume hinzu, bei einer Neugründung 208.000 Euro (KZBV Jahrbuch 2025).

Einordnung

Rechtlich zählt der Praxismietvertrag zur Miete von Geschäftsräumen, für die das Bürgerliche Gesetzbuch eigene Vorschriften vorsieht, die von der strengeren Wohnraummiete abweichen. Nach § 578 BGB werden zentrale Vorschriften der Wohnraummiete, etwa zur Schriftform nach § 550 BGB, auf Mietverhältnisse über Räume angewendet, die keine Wohnräume sind; gleichzeitig erlaubt dieselbe Norm für Gewerberäume ausdrücklich abweichende vertragliche Vereinbarungen in einem Umfang, der bei Wohnraum nicht zulässig wäre. Diese doppelte Anwendung, Übernahme einzelner Schutzvorschriften bei gleichzeitig größerer Vertragsfreiheit, prägt die gesamte Gestaltung eines Praxismietvertrags.

Von einem gewöhnlichen Gewerberaummietvertrag unterscheidet sich der Praxismietvertrag vor allem durch die praxisspezifischen Umbauten und die medizintechnische Ausstattung, die häufig hohe, langfristig gebundene Investitionen erfordern; die Vertragslaufzeit sollte deshalb in einem angemessenen Verhältnis zum Investitionshorizont stehen.

Relevanz für die Praxis

Für Sie als Praxisinhaberin oder Praxisinhaber ist der Praxismietvertrag deshalb besonders bedeutsam, weil er zwei Dinge gleichzeitig bindet: den Standort und damit den Patientenzugang sowie die getätigten Umbauinvestitionen. Bei einer Praxisneugründung entfielen 2024 im Schnitt 208.000 Euro auf Modernisierung und Umbau (KZBV Jahrbuch 2025), Investitionen, die sich nur über eine ausreichend lange und rechtssichere Mietdauer amortisieren.

Gerade die Schriftform ist deshalb kein Formalismus, sondern eine Investitionsabsicherung: Fehlt sie bei einem Vertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit, gilt der Vertrag als unbefristet, mit der Folge, dass er bereits nach Ablauf eines Jahres ordentlich kündbar wird (§ 550 BGB), unabhängig davon, welche feste Laufzeit die Parteien eigentlich vereinbaren wollten. Da der Bundesgerichtshof zusätzlich sogenannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt hat (BGH, Az. XII ZR 114/16), lässt sich ein einmal entstandener Formmangel, etwa bei einem später vereinbarten Nachtrag, vertraglich nicht mehr reparieren.

Relevant ist der Mietvertrag zudem für eine spätere Praxisabgabe: Lässt er eine Übertragung auf eine Nachfolgerin oder einen Nachfolger nicht zu oder nur mit Zustimmungsvorbehalt der Vermieterseite, wirkt sich das unmittelbar auf den erzielbaren Praxiswert aus, da eine Übernehmerin oder ein Übernehmer ohne gesicherten Zugang zu den bisherigen Räumen ein wirtschaftliches Risiko übernimmt.

Was bei der Umsetzung zählt

Halten Sie die Schriftform konsequent bei allen wesentlichen Vertragsinhalten und bei jedem späteren Nachtrag ein, da sich Formmängel wegen der Unwirksamkeit von Heilungsklauseln nicht mehr nachträglich beheben lassen (BGH, Az. XII ZR 114/16). Dazu gehört auch, dass mündliche Nebenabreden, etwa zu zusätzlichen Umbauzusagen, schriftlich in den Vertrag oder einen Nachtrag aufgenommen werden.

Koppeln Sie Laufzeit und Verlängerungsoptionen an Ihren tatsächlichen Investitionshorizont. Da bei einer Neugründung 2024 im Schnitt 208.000 Euro in Modernisierung und Umbau flossen (KZBV Jahrbuch 2025), sollte die vereinbarte Mindestlaufzeit zuzüglich Optionsrechten diesen Investitionszeitraum wirtschaftlich absichern, statt sich an pauschalen Standardlaufzeiten zu orientieren.

Regeln Sie die Kündigungsfristen ausdrücklich, insbesondere wenn Sie von der gesetzlichen Grundregel abweichen wollen: Ohne feste Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen nur mit rund drei Monaten Vorlauf zum Quartalsende möglich (§ 580a Abs. 2 BGB), was für kurzfristige Standortentscheidungen wenig Spielraum lässt.

Verhandeln Sie eine Nachfolgeklausel für den Fall einer späteren Praxisabgabe, die der Vermieterseite zwar ein Zustimmungsrecht einräumen kann, dieses aber nicht unangemessen einschränken sollte, da sonst eine spätere Übernahme durch Dritte faktisch blockiert wird. Prüfen Sie zusätzlich Konkurrenzschutzregelungen, wenn die Praxis in einem Ärztehaus oder Gesundheitszentrum liegt, um eine spätere Neuvermietung an eine konkurrierende Fachrichtung im selben Objekt vertraglich einzugrenzen.

Zahlen und Kontext

Nach § 550 BGB, angewendet über § 578 BGB auch auf Geschäftsraummietverträge, gilt ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag ohne schriftliche Form als für unbestimmte Zeit geschlossen; die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume zulässig.

Ohne vereinbarte feste Laufzeit beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume nach § 580a Abs. 2 BGB rund drei Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, konkret ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zu erklären.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. September 2017 (Az. XII ZR 114/16) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und deshalb unwirksam sind, unabhängig davon, ob sie im Individualvertrag oder in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart wurden.

Wirtschaftlich betrugen die Raumkosten je Praxisinhaber 2023 durchschnittlich 27.700 Euro, das sind 6,0 Prozent der gesamten Betriebsausgaben einer Zahnarztpraxis (KZBV Jahrbuch 2025); regional lagen sie in den alten Bundesländern bei 29.100 Euro (6,0 Prozent) und in den neuen Bundesländern bei 22.300 Euro (5,4 Prozent). Hinzu kommen bei Praxisübernahme oder -neugründung einmalige Umbauinvestitionen, die 2024 im Schnitt bei 36.000 Euro (Übernahme) beziehungsweise 208.000 Euro (Neugründung) lagen (KZBV Jahrbuch 2025, Datenbasis IDZ und Deutsche Apotheker- und Ärztebank).

Typische Fehler

Nachträge mündlich oder formlos vereinbart: Da Schriftformheilungsklauseln unwirksam sind (BGH, Az. XII ZR 114/16), führt ein solcher Formmangel dazu, dass der gesamte Vertrag als unbefristet gilt und schon nach einem Jahr kündbar wird (§ 550 BGB).

Mietlaufzeit ohne Bezug zu den eigenen Umbauinvestitionen festgelegt: Wird die Mindestlaufzeit kürzer vereinbart als der wirtschaftliche Amortisationszeitraum der Umbau- und Geräteinvestitionen, trägt die Praxis bei einer möglichen Nichtverlängerung ein Investitionsrisiko, das sich vertraglich hätte vermeiden lassen.

Nachfolgeregelung erst bei der eigenen Praxisabgabe erstmals verhandelt: Fehlt eine Übertragungsklausel von vornherein, hängt die spätere Übernahme durch eine Nachfolgerin oder einen Nachfolger vollständig von der Zustimmungsbereitschaft der Vermieterseite im Einzelfall ab.

Konkurrenzschutz in Ärztehäusern oder Gesundheitszentren nicht geregelt: Ohne entsprechende Klausel kann eine benachbarte Fläche später an eine konkurrierende Fachrichtung vermietet werden, ohne dass die bestehende Praxis vertraglich dagegen abgesichert ist.

Häufige Fragen

Muss ein Praxismietvertrag schriftlich geschlossen werden? Zwingend vorgeschrieben ist die Schriftform nicht für jeden Mietvertrag, wohl aber als Voraussetzung dafür, dass eine vereinbarte Laufzeit von mehr als einem Jahr auch tatsächlich gilt. Fehlt die Schriftform, gilt der Vertrag als unbefristet mit einer Kündigungsmöglichkeit bereits nach einem Jahr (§ 550 BGB in Verbindung mit § 578 BGB).

Kann ein Formmangel nachträglich durch eine Vertragsklausel geheilt werden? Nein. Der Bundesgerichtshof hat sogenannte Schriftformheilungsklauseln für unwirksam erklärt, da sie mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar sind (BGH, Urteil vom 27. September 2017, Az. XII ZR 114/16).

Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist für eine Zahnarztpraxis ohne feste Laufzeit? Rund drei Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, konkret ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals zu erklären (§ 580a Abs. 2 BGB).

Wie viel der Praxiskosten entfällt auf die Miete? Raumkosten machten 2023 im Bundesdurchschnitt 6,0 Prozent der Betriebsausgaben aus, das entspricht rechnerisch 27.700 Euro je Praxisinhaber (KZBV Jahrbuch 2025); regionale Abweichungen sind möglich.

Verwandte Begriffe

Praxiskaufvertrag: klärt, ob und wie eine übernehmende Person in den bestehenden Mietvertrag eintreten kann.

Praxiskosten und Personalkostenquote: ordnet die Raumkosten in die gesamte Kostenstruktur der Praxis ein.

Praxisgewinn steigern: Raumkosten sind ein weitgehend fixer Kostenblock, der bei der Gewinnplanung als gegeben gilt.

Praxissteuerung: berücksichtigt Mietlaufzeit und Kündigungsfristen als langfristige Rahmenbedingung der Standortplanung.

Praxisübernahme bewerten: ein nicht übertragbarer oder befristeter Mietvertrag mindert den bei einer Übernahme erzielbaren Praxiswert unmittelbar.

Quellen

1. Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch, § 550 (Form des Mietvertrags). Gesetze-im-Internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html
2. Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch, § 578 (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind). Gesetze-im-Internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html
3. Bundesministerium der Justiz: Bürgerliches Gesetzbuch, § 580a (Kündigungsfristen). Gesetze-im-Internet.de. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html
4. Bundesgerichtshof: Urteil vom 27. September 2017, Az. XII ZR 114/16. 2017.
5. Kassenzahnärztliche Bundesvereinigung (KZBV): Jahrbuch 2025. Statistische Basisdaten zur vertragszahnärztlichen Versorgung, Tab. 5.3, 5.7, 5.13. 2025. https://www.kzbv.de/wp-content/uploads/KZBV_Jahrbuch_2025_Web_ohne_GOZ.pdf
6. Institut der Deutschen Zahnärzte (IDZ) und Deutsche Apotheker- und Ärztebank: Investitionsvolumina zahnärztlicher Einzelpraxen bei Übernahme und Neugründung, zitiert nach KZBV Jahrbuch 2025, Tab. 5.44 und 5.46.

Unsicherheiten

Zu üblichen Marktmieten je Quadratmeter für Zahnarztpraxen nach Lage oder Bundesland liegt keine der ausgewerteten Quellen mit belastbaren, aktuellen Zahlen vor; entsprechende Angaben wurden deshalb nicht aufgenommen. Ob und in welchem Umfang Vermieterseiten in der Praxis Zustimmungsvorbehalte bei einer Praxisübergabe tatsächlich verweigern, lässt sich aus den vorliegenden Quellen nicht quantifizieren. Zur rechtlichen Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung, etwa bei sehr langen Laufzeiten mit Ankaufsrechten, geben die ausgewerteten Quellen keine allgemeingültige Auskunft; dies hängt vom Einzelfall ab und sollte anwaltlich geklärt werden.